Heyyoyo.com – Portal Teknologi, Review, Otomotif, Finansial
Belakangan ini, pasar saham Indonesia menyaksikan tenaga dari saham sektor properti yang cenderung melemah. Fenomena ini terlihat jelas sepanjang pekan lalu, ketika sektor properti mencatatkan penurunan signifikan sebesar 2,6%.
Meskipun demikian, secara fundamental, sektor properti masih menunjukkan ketahanan yang patut diperhitungkan. Sejak awal tahun hingga Kamis (6/11), kinerja sektor ini terbilang impresif dengan kenaikan sebesar 36,48% year to date. Angka ini jauh melampaui capaian Indeks Harga Saham Gabungan (IHSG) yang hanya tumbuh 17% pada periode yang sama, menegaskan potensi kuat yang dimilikinya.
Menurut Liza Camelia Suryanata, Head of Research Kiwoom Sekuritas Indonesia, melandainya performa saham sektor properti belakangan ini diakibatkan oleh persepsi pasar yang melihat bahwa sektor ini masih sangat bergantung pada stimulus pemerintah. Ketergantungan ini menciptakan kerentanan ketika sinyal-sinyal stimulus mulai meredup atau dipertanyakan.
Jika dicermati dari kinerja kuartal III-2025, saham-saham di sektor properti menunjukkan hasil yang bervariasi. Saham CTRA berhasil membukukan kenaikan laba bersih sebesar 27,6% year on year (YoY) diiringi perbaikan margin, sementara PWON menunjukkan ketahanan lewat pendapatan berulang yang stabil dari segmen mal dan hotel, meskipun capaian marketing sales-nya relatif datar.
Pertumbuhan paling agresif justru dicatat oleh PANI. Pendapatan di akhir kuartal III-2025 melonjak 48,3% YoY menjadi Rp 3,1 triliun, dengan laba bersih naik tajam 62,6% YoY mencapai Rp 791 miliar. Kinerja cemerlang ini utamanya didorong oleh pengembangan kawasan PIK 2 yang memberikan kontribusi besar terhadap arus kas dan ekuitas grup.
Di sisi lain, emiten seperti MTLA dan BSDE memang masih mencatat marketing sales yang kuat, namun laba bersih keduanya tertekan. BSDE, misalnya, berhasil mencatatkan marketing sales sebesar Rp 7,1 triliun atau sekitar 71% dari targetnya. Akan tetapi, laba BSDE justru turun 49,6% akibat beberapa faktor, termasuk keterlambatan serah-terima unit, penurunan margin konstruksi, dan kenaikan beban bunga.
Liza mengingatkan pentingnya memahami perbedaan fundamental antara booking performance dan financial performance. Penjualan baru yang tinggi, menurutnya, belum tentu serta-merta tercermin dalam laporan laba jika belum mencapai tahap pengakuan pendapatan sesuai standar akuntansi.
“Jika penjualan baru tak segera menembus pipeline baru, risiko earnings stagnation di 2026 bisa muncul lebih cepat dari perkiraan,” tegas Liza, Kamis (6/11), menyoroti potensi tantangan ke depan bagi emiten properti.
Prospek dan Katalis
Salah satu pendorong utama bagi prospek saham sektor properti ke depan adalah perpanjangan insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) hingga 31 Desember 2027. Kebijakan ini, yang memberikan insentif PPN DTP sebesar 100% untuk pembelian rumah, diharapkan mampu kembali menguatkan daya beli masyarakat untuk hunian, menjadi motor penggerak permintaan.
Perpanjangan kebijakan pendukung ini, khususnya untuk segmen rumah tapak menengah, juga sekaligus mencerminkan bahwa daya beli masyarakat belum sepenuhnya pulih dan cukup kuat untuk menopang pasar properti tanpa stimulus fiskal. “Pemerintah memilih menjaga policy-driven demand agar aktivitas konstruksi dan serah-terima tetap hidup,” ujar Liza, mengindikasikan prioritas pemerintah dalam menstimulus sektor ini.
Secara positif, langkah ini memberikan ruang waktu yang berharga bagi para pengembang untuk menghabiskan backlog dan menyesuaikan strategi produk mereka. Namun, di sisi kritisnya, ketergantungan yang terus-menerus terhadap stimulus justru menandakan bahwa pemulihan sektor properti masih tergolong rapuh dan belum mandiri sepenuhnya.
“Belanja rumah, yang merupakan produk berbiaya mahal dan bersifat non-esensial, masih tertahan oleh tekanan biaya hidup dan pertumbuhan upah yang lambat,” katanya, menjelaskan akar permasalahan dari sisi konsumen.
Dengan potensi penurunan suku bunga domestik pada 2026 serta keberlanjutan stimulus PPN DTP, emiten properti dengan portofolio landed houses di bawah Rp 2 miliar dan backlog yang siap serah-terima diprediksi akan mencatat performa stabil. Segmen ini menjadi kuncian pertumbuhan jangka pendek.
Namun, untuk menggaet segmen atas, pengembang diwajibkan untuk berinovasi dalam menciptakan nilai tambah (value creation). Proyek dengan konsep eksklusif, kolaborasi global, serta narasi gaya hidup premium akan lebih menarik, dibandingkan hanya mengandalkan potongan PPN. Salah satu contoh jagoan di kelas ini adalah pengembangan PIK2.
“Tahun 2026 bukan masa euforia, melainkan masa penyaringan, siapa yang mampu bertahan lewat inovasi model bisnis dan strategi produk, bukan sekadar bergantung pada insentif pemerintah,” pungkas Liza, menekankan pentingnya adaptasi dan kreativitas di tengah tantangan.
Rekomendasi Saham
Berikut adalah sejumlah rekomendasi saham properti dengan analisis teknikal dari Kiwoom Sekuritas Indonesia. Penting untuk diingat bahwa rekomendasi ini bukanlah ajakan untuk membeli atau menjual saham properti tertentu. Setiap keputusan investasi harus disesuaikan dengan profil risiko masing-masing investor.
1. CTRA
Kondisi: dalam fase bottoming pada pola Ascending Triangle.
POTENTIAL: Jika MA10 & MA20 membentuk goldencross, tahap awal tren kenaikan (uptrend) akan dimulai.
ADVISE: SPECULATIVE BUY; AVERAGE UP >900.
TARGET awal: 930, dilanjutkan ke: 985 -1010.
Support: 885-870.
2. PANI
Kondisi: dalam tren naik (uptrend), tetapi belakangan bergerak sideways.
Support: 14200-14000 / 13400-13000
Resistance: 15800 / 16500-16750 / 19000.
ADVISE: AVERAGE UP gradually.
3. PWON
Kondisi: tren sideways, memerlukan pendorong untuk menembus level 380-384. Jika berhasil tercapai, bisa dipertimbangkan untuk AVERAGE UP atau membeli dalam jumlah yang lebih banyak.
TARGETS/Resistance berikutnya: 398-406 / 424
Support: 366 / 348.
ADVISE: AVERAGE UP accordingly.
4. MTLA
Kondisi: relatif dalam tren naik (uptrend).
Support: 420 / 400
Resistance: 434-446 ==>
ADVISE: AVERAGE UP jika berhasil menembus (break out) level tersebut.
TARGET: 468 / 480 / 500-510.
5. BSDE
Kondisi: menunggu sinyal tren kenaikan.
ADVISE: BUY ON BREAK / AVERAGE UP >970.
TARGET/urutan Resistance: 1000 / 1030 / 1085.
Support: 950 / 925 / 900-880
Ringkasan
Saham sektor properti Indonesia menunjukkan kinerja impresif dengan kenaikan 36,48% year to date hingga November, melampaui IHSG, meski belakangan melemah 2,6% pekan lalu. Pelemahan ini sebagian besar disebabkan oleh persepsi pasar akan ketergantungan sektor pada stimulus pemerintah. Kinerja kuartal III-2025 bervariasi; PANI dan CTRA mencatat peningkatan laba signifikan, PWON stabil, sedangkan MTLA dan BSDE mengalami tekanan laba bersih meskipun marketing sales kuat. Penting untuk membedakan antara kinerja penjualan dan keuangan karena ada risiko stagnasi laba di masa mendatang.
Prospek sektor properti didukung oleh perpanjangan insentif PPN Ditanggung Pemerintah (DTP) hingga akhir 2027, yang diharapkan menguatkan daya beli masyarakat dan aktivitas konstruksi. Namun, ketergantungan pada stimulus mengindikasikan bahwa pemulihan sektor masih rapuh, terutama karena tekanan biaya hidup dan pertumbuhan upah yang lambat. Emiten dengan portofolio rumah tapak di bawah Rp 2 miliar dan backlog siap serah-terima diprediksi stabil, sementara segmen atas memerlukan inovasi dan nilai tambah. Artikel ini juga menyertakan rekomendasi saham properti seperti CTRA, PANI, PWON, MTLA, dan BSDE dengan analisis teknikal.
