PWON Tetap Cuan? Analisis Saham Pakuwon di Tengah Penurunan Marketing Sales

JAKARTA. Kendati menghadapi penurunan prapenjualan (pre-sales) sebesar 20% secara tahunan menjadi Rp 903 miliar per September 2025, PT Pakuwon Jati Tbk (PWON) dinilai masih menunjukkan daya tarik yang kuat dalam jangka panjang. Angka prapenjualan ini, menurut analisis Kevin Halim dari Maybank Sekuritas Indonesia, berada di bawah target manajemen Pakuwon Jati maupun proyeksi yang telah ditetapkan.

Sebagai respons atas hasil tersebut, proyeksi prapenjualan Pakuwon Jati untuk tahun ini telah dipangkas menjadi Rp 1,3 triliun, mencerminkan penurunan 16% dari tahun sebelumnya. Penyesuaian serupa juga dilakukan pada proyeksi laba untuk periode 2025 hingga 2027, yang masing-masing disesuaikan turun sebesar 2%, 1%, dan 7%. Namun demikian, prospek PWON tetap positif, didukung oleh basis pendapatan berulang (recurring income) yang solid, yang menyumbang 78% dari total pendapatan perusahaan sepanjang tahun lalu.

Stabilitas pendapatan berulang ini menjadi fondasi utama bagi PWON untuk menghasilkan arus kas bebas perusahaan (Free Cash Flow to Firm/FCFF) yang tangguh. Kondisi finansial yang kuat ini memungkinkan Pakuwon Jati untuk tetap membagikan dividen dengan imbal hasil menarik sekitar 4%-4,5%, bahkan di tengah siklus belanja modal (capex) yang tinggi.

Menurut Kevin, saham PWON saat ini masih tergolong undervalued. Hal ini terlihat dari tingkat kapitalisasi (cap rate) sebesar 13%—lebih tinggi dari rata-rata regional 8%—dan valuasi 6,9x PE untuk FY2026. Berdasarkan analisisnya, Kevin merekomendasikan “buy” saham PWON dengan target harga Rp 580, yang didasarkan pada cap rate 8% dan PE 11,3x untuk tahun 2026. Pada penutupan perdagangan Jumat (17/10), harga saham PWON tercatat melemah 1,13% menjadi Rp 350 per saham.

Sentimen positif yang berpotensi mendorong kinerja Pakuwon Jati ke depan adalah peluncuran Menara Eluna di Kota Kasablanka (KoKas) Tahap 4. Proyek ini berlokasi strategis, berdekatan dengan perluasan mal seluas 60.000 m² dan dua hotel bintang lima yang dijadwalkan rampung pada 2029. Selain Menara Eluna, Menara Elora juga termasuk dalam rencana induk pengembangan, meski jadwal peluncurannya belum diumumkan.

Peluncuran perdana Eluna yang akan dilaksanakan minggu depan akan menawarkan 120 dari total 376 unit. Berdasarkan pantauan harga pasar, unit-unit ini diperkirakan dijual dengan kisaran harga Rp 4 miliar hingga Rp 10 miliar, dengan luas bangunan antara 85 hingga 183 m². Angka ini setara dengan harga jual per meter persegi (ASP) sebesar Rp 45 juta hingga Rp 55 juta, yang lebih tinggi dibandingkan menara-menara KoKas sebelumnya (Angelo, Bella, Chianti) yang diluncurkan pada 2014-2015 dengan harga jual rata-rata Rp 30 juta hingga Rp 40 juta per m².

PWON memperkirakan nilai total proyek menara ini dapat melampaui Rp 2 triliun. Dengan estimasi biaya konstruksi sekitar Rp 17 juta hingga Rp 18 juta per m², titik impas proyek ini dapat tercapai pada tingkat penyerapan di atas 35%. Sementara itu, tingkat penyerapan minimum untuk mencapai kelayakan, termasuk area parkir dan lahan, diperkirakan sekitar 50%.

Meskipun demikian, dengan kondisi pasar apartemen yang masih lesu dan harga jual yang tinggi, asumsi penjualan untuk tahun 2025 hanya ditetapkan sebesar 5%, dengan harapan dapat meningkat menjadi 20% pada tahun 2026.

Selain proyek di Kota Kasablanka, Pakuwon Jati juga bersiap meluncurkan menara apartemen di Gandaria serta dua superblok baru yang berlokasi di Batam dan Semarang. Seluruh proyek besar ini direncanakan akan rampung pada periode 2029-2031, dan hasil penjualannya akan mulai tercatat dalam proyeksi prapenjualan di tahun 2027. Total belanja modal yang dibutuhkan untuk ketiga proyek strategis ini diperkirakan mencapai Rp 9,7 triliun.

Setelah seluruh proyek tersebut berhasil diselesaikan, EBITDA PWON diproyeksikan akan melampaui Rp 6 triliun, meningkat signifikan dari Rp 3,6 triliun pada tahun 2024. Hal ini menunjukkan potensi pertumbuhan kinerja finansial yang kuat bagi perusahaan.

Di tengah siklus belanja modal yang intens, Pakuwon Jati tetap diproyeksikan mampu menghasilkan arus kas bebas perusahaan (FCFF) sebesar Rp 1,3 triliun hingga Rp 1,5 triliun per tahun. Kenaikan ini ditopang oleh proyeksi EBITDA sekitar Rp 4 triliun dan belanja modal tahunan sebesar Rp 2 triliun. Setelah rampungnya proyek-proyek besar ini, potensi peningkatan rasio pembayaran dividen (Dividend Payout Ratio/DPR) sangat terbuka lebar.

Bahkan, PWON sendiri telah mengambil langkah progresif dengan meningkatkan rasio pembayaran dividen dari 20% menjadi 30% pada tahun 2025. Seiring dengan penyelesaian seluruh proyek, FCFF perusahaan juga berpotensi melonjak menjadi lebih dari Rp 4 triliun.

Kevin Halim lebih lanjut memproyeksikan, pendapatan Pakuwon Jati pada tahun ini akan mencapai Rp 7,05 triliun dengan laba bersih Rp 2,4 triliun. Angka ini menandakan kenaikan dari realisasi tahun 2024 yang masing-masing sebesar Rp 6,67 triliun untuk pendapatan dan Rp 2,28 triliun untuk laba bersih. Tren positif ini diperkirakan berlanjut hingga tahun 2026.

Untuk tahun 2026, pendapatan PWON diperkirakan mencapai Rp 7,31 triliun dengan laba bersih sebesar Rp 2,51 triliun, menegaskan jalur pertumbuhan yang stabil bagi salah satu pemain kunci di sektor properti Indonesia ini.